Concepto de propiedad
El art. 348 CC define la propiedad como el derecho de gozar y disponer de una cosa o de un animal, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. Ojo a la palabra-trampa: los límites los fijan las leyes, no la Autoridad competente caso por caso, ni tampoco es un derecho ilimitado salvo pacto en contrario. El mismo artículo da al propietario acción reivindicatoria contra el tenedor o poseedor. No confundir con el usufructo (art. 467 CC), que es usar y disfrutar cosa ajena conservando su forma y sustancia.
Privación de la propiedad
El art. 349 CC exige tres requisitos para privar a alguien de su propiedad: Autoridad competente, causa justificada de utilidad pública e indemnización previa siempre. La trampa habitual es admitir que la indemnización se pague después: no, es previa siempre. Si falta este requisito, los Jueces ampararán y, en su caso, reintegrarán en la posesión al expropiado.
Extensión del dominio y tesoro oculto
Según el art. 350 CC, el propietario del terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella (el subsuelo), y puede hacer obras, plantaciones y excavaciones, salvas las servidumbres y con sujeción a las leyes de Minas y Aguas y a los reglamentos de policía.
Sobre el tesoro oculto, la regla general del art. 351 CC es que pertenece al dueño del terreno; solo si el descubrimiento es casual y en propiedad ajena o del Estado, la mitad se aplica al descubridor. Es falso que corresponda por mitad siempre y cualquiera que sea el terreno. El art. 352 CC define tesoro como el depósito oculto e ignorado de dinero, alhajas u otros objetos preciosos cuya legítima pertenencia no conste. Si los efectos interesan a las ciencias o artes, el Estado puede adquirirlos por su justo precio.
Frutos civiles
El art. 355 CC distingue tres clases. Son frutos civiles el alquiler de los edificios, el precio del arrendamiento de tierras y el importe de las rentas perpetuas, vitalicias u otras análogas (sin excluir las perpetuas o vitalicias, trampa frecuente). Los frutos naturales son producciones espontáneas de la tierra y productos de animales; los industriales, los que producen los predios a beneficio del cultivo o trabajo.
Accesión inmobiliaria: buena y mala fe
Cuando un tercero edifica, siembra o planta de buena fe en terreno ajeno, el art. 361 CC da al dueño del terreno la opción entre hacer suya la obra previa la indemnización de los arts. 453 y 454 (no es gratis), o obligar al que edificó o plantó a pagar el precio del terreno y al que sembró, la renta correspondiente.
Si hubo mala fe del constructor, el art. 362 CC dispone que pierde lo edificado, plantado o sembrado, sin derecho a indemnización. El art. 363 CC permite al dueño exigir la demolición o que se arranque lo plantado, a costa de quien obró de mala fe. Y el art. 364 CC aclara que si hubo mala fe de ambas partes, los derechos son los mismos que si hubieran procedido de buena fe.
Accesión mobiliaria y especificación
En la unión de muebles sin mala fe, el art. 377 CC desempata: se reputa principal el objeto de más valor y, entre dos de igual valor, el de mayor volumen (no el de menor, ni el más antiguo, ni comunidad de bienes).
En la especificación (art. 383 CC), si alguien de buena fe emplea materia ajena para una obra de nueva especie y la materia es más preciosa o de mayor valor que la obra, el dueño de la materia puede optar entre quedarse con la nueva especie previa indemnización del valor de la obra, o pedir indemnización de la materia.
Deslinde de fincas
El art. 384 CC reconoce el derecho a deslindar no solo al propietario, sino también a los que tengan derechos reales, con citación de los colindantes. El art. 385 CC ordena deslindar por los títulos y, en su defecto, por la posesión. Si nada resuelve, el art. 386 CC reparte el terreno en litigio en partes iguales; y el art. 387 CC distribuye proporcionalmente el exceso o defecto.
Puntos clave
- Art. 348 CC: propiedad = gozar y disponer, sin más límites que las leyes (no la Autoridad); acción reivindicatoria.
- Art. 349 CC: privación = Autoridad competente + utilidad pública + indemnización PREVIA SIEMPRE.
- Art. 350 CC: dueño de superficie y subsuelo, salvas servidumbres y leyes de Minas y Aguas.
- Art. 351 CC: tesoro al dueño del terreno; mitad al descubridor solo si hallazgo casual en ajeno o del Estado.
- Art. 352 CC: tesoro = depósito oculto e ignorado cuya pertenencia legítima no conste.
- Art. 355 CC: frutos civiles = alquileres, arrendamiento de tierras y rentas perpetuas/vitalicias.
- Art. 361 CC (buena fe): dueño hace suya la obra (indemnización arts. 453/454) o cobra precio del terreno / renta.
- Art. 362 CC (mala fe): pierde lo hecho sin indemnización; art. 363 demolición a su costa; art. 364 mala fe de ambos = buena fe.
- Art. 377 CC: principal el de más valor; a igual valor, el de mayor volumen.
- Art. 383 CC: materia más preciosa (buena fe) → dueño se queda la especie indemnizando la obra o pide indemnización de la materia.
- Arts. 384-387 CC: deslinde también por titulares de derechos reales; orden títulos → posesión → partes iguales (386) → proporcional (387).
