Qué es el censo y sus tres clases
El censo es un gravamen sobre un inmueble. El Código Civil regula tres clases que conviene no confundir. En el censo enfitéutico (art. 1605 CC), el dueño directo cede a otro (el enfiteuta) el dominio útil de una finca, reservándose el dominio directo y el derecho a percibir una pensión anual en reconocimiento de ese dominio. Es un dominio dividido: útil para el enfiteuta, directo para el dueño.
No lo confundas con las otras dos clases, que son las trampas típicas. En el censo consignativo (art. 1606 CC) es el propio censatario quien impone sobre un inmueble de su propiedad el gravamen de la pensión que paga al censualista por el capital que recibe en dinero. En el censo reservativo (art. 1607 CC) una persona cede el pleno dominio del inmueble, reservándose solo el derecho a percibir la pensión.
Constitución: objeto y forma
El censo enfitéutico tiene un doble requisito (art. 1628 CC): de objeto (solo bienes inmuebles, nunca muebles) y de forma (escritura pública, sin que baste documento privado). Además, al constituirlo se fijará en el contrato, bajo pena de nulidad (art. 1629 CC), el valor de la finca y la pensión anual que haya de satisfacerse. Ojo: no se exige fijar plazo de duración ni la identidad de herederos.
Tanteo y retracto entre condueños
Cuando el dueño directo o el enfiteuta van a enajenar su respectivo dominio, el otro condueño tiene tanteo y retracto. El tanteo (art. 1637 CC) se ejerce dentro de los veinte días siguientes al aviso de la enajenación, pagando el precio indicado; si no lo hace, pierde el derecho. Si no ejerció el tanteo, queda el retracto (art. 1638 CC), que debe utilizarse dentro de los nueve días útiles siguientes al otorgamiento de la escritura de venta (o desde la inscripción si la venta se ocultó). Distingue bien: veinte días desde el aviso para el tanteo frente a nueve días útiles desde la escritura para el retracto. Si la enajenación se hizo sin el aviso previo, el retracto puede ejercitarse hasta que transcurra un año desde la inscripción (art. 1639 CC).
Laudemio
El laudemio solo se paga al dueño directo cuando se haya estipulado expresamente en el contrato de enfiteusis (art. 1644 CC). Si se pactó sin señalar cantidad fija, consistirá en el 2 por 100 del precio de la enajenación. No lo confundas con el 3 por 100, que es el tipo de capitalización de pensiones del art. 1611.
Comiso y forma de librarse
Cae en comiso la finca (art. 1648 CC) por falta de pago de la pensión durante tres años consecutivos (no uno solo) o si el enfiteuta incumple la condición estipulada o deteriora gravemente la finca. El enfiteuta puede librarse del comiso redimiendo el censo y pagando las pensiones vencidas dentro de los treinta días siguientes al requerimiento de pago (art. 1650 CC).
Duración, reconocimiento y redención de censos antiguos
El pacto de no redimir el censo (art. 1608 CC) no puede exceder de veinte años en el consignativo ni de sesenta años en el reservativo y el enfitéutico. Cada veintinueve años el dueño directo puede exigir el reconocimiento de su derecho, corriendo los gastos a cargo del enfiteuta (art. 1647 CC). Para redimir censos antiguos de cuantía desconocida, el capital se calcula capitalizando la pensión al 3 por 100 (art. 1611 CC); esta regla no se aplica a los foros, subforos, derechos de superficie y gravámenes semejantes, cuya redención se rige por ley especial.
Puntos clave
- Enfitéutico (art. 1605): dueño directo cede dominio útil, reserva dominio directo + pensión anual.
- Consignativo (art. 1606): censatario grava inmueble propio por capital en dinero. Reservativo (art. 1607): cede el pleno dominio.
- Art. 1628: solo inmuebles + escritura pública. Art. 1629: bajo pena de nulidad, valor de la finca + pensión anual.
- Tanteo (art. 1637): 20 días desde el aviso. Retracto (art. 1638): 9 días útiles desde la escritura de venta. Sin aviso previo: 1 año desde inscripción (art. 1639).
- Laudemio (art. 1644): 2 % del precio si no hay cantidad fija; solo si se estipuló expresamente.
- Comiso (art. 1648): 3 años consecutivos de impago, o incumplir condición / deteriorar gravemente. Librarse: 30 días desde el requerimiento (art. 1650).
- Pacto de no redimir (art. 1608): 20 años consignativo, 60 años reservativo y enfitéutico.
- Reconocimiento (art. 1647): cada 29 años, gastos a cargo del enfiteuta.
- Redención de censos antiguos (art. 1611): capitalización al 3 %; excluidos foros, subforos y derechos de superficie (ley especial).
