Disposiciones comunes a la prenda y la hipoteca
El Código Civil regula la prenda y la hipoteca partiendo de unas disposiciones comunes. El precepto de cabecera es el art. 1857 CC, que fija tres requisitos esenciales de ambos contratos: 1.º que se constituyan para asegurar el cumplimiento de una obligación principal (ojo a la palabra-trampa: obligación principal, no "cualquier obligación"); 2.º que la cosa pignorada o hipotecada pertenezca en propiedad a quien la empeña o hipoteca (nunca al acreedor); y 3.º que quien la constituya tenga la libre disposición de sus bienes o, en su defecto, esté legalmente autorizado. El mismo artículo añade que las terceras personas extrañas a la obligación principal pueden asegurarla hipotecando o pignorando sus propios bienes.
Cuidado con dos trampas frecuentes: el art. 1857 no exige que la cosa esté libre de cargas anteriores ni la inscripción como requisito esencial genérico (la inscripción es propia de la hipoteca), y tampoco exige poner la cosa en posesión del acreedor, que es requisito de la prenda (art. 1863 CC), no común.
Objeto, enajenación y prohibición del pacto comisorio
Una vez vencida la obligación principal, el art. 1858 CC permite que las cosas dadas en prenda o hipoteca puedan ser enajenadas para pagar al acreedor. Lo que nunca puede hacer el acreedor es quedárselas: el art. 1859 CC prohíbe que el acreedor se apropie de las cosas dadas en prenda o hipoteca ni disponga de ellas (prohibición del pacto comisorio), cualquiera que sea el incumplimiento del deudor. Por eso es falsa toda afirmación que diga que el acreedor puede apropiarse de la garantía si el deudor incumple en el plazo pactado.
Indivisibilidad y su excepción
El art. 1860 CC declara que la prenda y la hipoteca son indivisibles, aunque la deuda se divida entre los causahabientes del deudor o del acreedor. Por eso el heredero del deudor que ha pagado su parte no puede pedir la extinción proporcional de la garantía mientras la deuda no esté satisfecha por completo. La única excepción: cuando, siendo varias las cosas dadas en garantía, cada una responda solo de una porción determinada del crédito; entonces el deudor sí puede pedir la extinción de la garantía a medida que paga esa porción. El valor de la cosa frente a la deuda no es el criterio de la excepción.
Obligaciones asegurables y promesa de garantía
El art. 1861 CC es muy amplio: la prenda y la hipoteca pueden asegurar toda clase de obligaciones, ya sean puras, ya estén sujetas a condición suspensiva o resolutoria. No se limita a las puras ni exige que la obligación esté ya vencida y exigible. En cambio, la promesa de constituir prenda o hipoteca (art. 1862 CC) solo produce acción personal entre los contratantes (no un derecho real inscribible), sin perjuicio de la responsabilidad criminal de quien defrauda ofreciendo como libres cosas que sabía gravadas o fingiéndose dueño de cosas ajenas.
La hipoteca: objeto e inscripción constitutiva
El art. 1874 CC limita el objeto de la hipoteca a los bienes inmuebles y a los derechos reales enajenables con arreglo a las leyes impuestos sobre bienes de esa clase (nunca bienes muebles —propios de la prenda— ni derechos personales). El art. 1875 CC exige, además de los requisitos del art. 1857, que el documento en que se constituya sea inscrito en el Registro de la Propiedad: es una inscripción constitutiva, sin la cual no hay hipoteca válida. A diferencia de la prenda, la hipoteca no desplaza la posesión de la finca; y no basta la mera escritura pública sin inscripción, ni una simple anotación preventiva.
El párrafo 2.º del art. 1875 añade que las personas a cuyo favor la ley establece hipoteca solo tienen derecho a exigir el otorgamiento e inscripción del documento, salvo lo que la Ley Hipotecaria dispone a favor del Estado, las provincias y los pueblos por el importe de la última anualidad de los tributos (no la deuda tributaria total sin límite), y de los aseguradores por el premio del seguro.
Puntos clave
- Art. 1857 CC: 3 requisitos esenciales = obligación principal + cosa en propiedad del que garantiza + libre disposición. Terceros pueden garantizar con sus bienes.
- No son requisitos del 1857: cosa "libre de cargas", inscripción genérica, ni posesión al acreedor.
- Art. 1858 CC: vencida la obligación, la cosa puede enajenarse para pagar al acreedor.
- Art. 1859 CC: el acreedor no puede apropiarse de la cosa (prohibición del pacto comisorio), pase lo que pase con el incumplimiento.
- Art. 1860 CC: prenda e hipoteca indivisibles; excepción única = varias cosas, cada una garantiza una porción determinada del crédito.
- Art. 1861 CC: aseguran toda clase de obligaciones (puras y con condición suspensiva o resolutoria).
- Art. 1862 CC: la promesa solo da acción personal, sin perjuicio de la responsabilidad criminal del que defrauda.
- Art. 1863 CC (prenda): exige poner la cosa en posesión del acreedor o de un tercero.
- Art. 1874 CC: objeto de hipoteca = inmuebles y derechos reales enajenables (no muebles, no derechos personales).
- Art. 1875 CC: inscripción constitutiva en el Registro de la Propiedad; no desplaza posesión, no basta escritura sin inscripción. Excepción de hipotecas legales: Estado, provincias y pueblos por la última anualidad de tributos y aseguradores por el premio del seguro.
